Faux justificatif, faux bulletin de salaire : détecter un document généré par IA (guide propriétaires et agences)
Pour détecter un faux justificatif — bulletin de salaire, relevé bancaire, avis d'imposition, justificatif de domicile —, croisez trois niveaux : la cohérence interne du document (calculs, identifiants, typographie), la cohérence entre les pièces du dossier et avec des sources externes, puis l'analyse du fichier lui-même avec un détecteur de faux justificatif qui révèle les PDF modifiés ou générés. Ce guide s'adresse aux propriétaires bailleurs et aux agences, mais la méthode vaut pour toute vérification de documents.
Pourquoi c'est devenu un problème de masse
Un dossier de location se transmet en PDF ou en photo, sans que personne ne voie l'original. Il y a quelques années, falsifier un bulletin demandait un logiciel de mise en page et du temps ; aujourd'hui, un générateur de texte produit un bulletin complet et cohérent en quelques secondes, un éditeur d'images remplace un montant sans trace visible, et des « services » vendent des dossiers clés en main. Un locataire défaillant coûte en moyenne plus d'un an de procédure et de loyers impayés ; la vérification n'est pas de la défiance, c'est la contrepartie d'un engagement de plusieurs années.
Ce que vous avez le droit de demander
Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixe la liste : une pièce d'identité ; un justificatif de domicile ; un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, attestation employeur, carte professionnelle, extrait K ou Kbis…) ; un ou plusieurs justificatifs de ressources (trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans, avis d'imposition, justificatifs de pension, d'allocations, de bourse…). Il est interdit de demander un relevé bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, un dossier médical, un extrait de casier judiciaire, ou une autorisation de prélèvement. Les mêmes règles s'appliquent au garant. Demander une pièce interdite expose à une amende.
Ouverture de l'analyseur…
Analyse réalisée par TruthScan — vos fichiers ne transitent pas par ce site.
Niveau 1 : la cohérence interne de chaque pièce
Bulletin de salaire. Le net à payer découle du brut moins les cotisations ; les taux (CSG, retraite, chômage) sont ceux en vigueur à la période ; les cumuls annuels progressent d'un mois sur l'autre ; le net imposable est cohérent avec l'avis d'imposition. Le SIRET de l'employeur existe (annuaire des entreprises), le code NAF et la convention collective correspondent à l'activité. La mise en page et la police sont identiques sur les trois mois.
Avis d'imposition. C'est la seule pièce « incontestable » du dossier : le service de vérification en ligne de la DGFiP permet, avec le numéro fiscal et la référence de l'avis, de confirmer le revenu fiscal de référence et le nombre de parts. Utilisez-le systématiquement.
Contrat de travail, attestation employeur. Entreprise existante, signataire et fonction plausibles, date d'embauche cohérente avec l'ancienneté sur les bulletins. Appelez l'employeur sur un numéro trouvé indépendamment, jamais sur celui inscrit dans le document.
Pièce d'identité. Cohérence des dates, lisibilité de la bande MRZ, police et fond réguliers.
Justificatif de domicile. Facture ou quittance à la bonne adresse, émetteur réel, période récente.
Niveau 2 : la cohérence entre les pièces
Même adresse partout ; même orthographe du nom ; salaire des bulletins cohérent avec le poste, l'ancienneté et l'avis d'imposition ; ratio loyer / revenus réaliste ; virement du salaire à la date indiquée si un relevé est spontanément fourni (ne le demandez pas). Un dossier « parfait » à la virgule près, où chaque pièce a la même date de création, est aussi un signal.
Niveau 3 : l'analyse du fichier
Le détecteur examine le PDF lui-même : logiciel producteur et dates dans les métadonnées (un relevé bancaire « créé par Word », une date de modification postérieure à la date de création), objets ajoutés après coup, polices d'origines multiples, calques superposés, incohérence entre le texte visible et le texte extractible, rédaction portant les régularités d'un générateur de texte. Le rapport donne un verdict — authentique, suspect, signalé — et une carte de chaleur des zones altérées. Pour une pièce reçue en photo, le détecteur de faux reçu recherche les signatures d'image générée et les retouches locales.
Ses limites : un document authentique scanné perd ses métadonnées et peut ressortir « suspect » ; un faux imprimé puis photographié échappe à l'analyse structurelle. Un résultat n'est jamais une preuve opposable ; c'est un motif de demander l'original numérique ou une vérification à la source.
Procédure recommandée en une page
- Demandez uniquement les pièces autorisées, en PDF d'origine quand elles existent (bulletin de l'employeur, avis téléchargé sur impots.gouv, contrat signé).
- Vérifiez l'avis d'imposition en ligne. Contrôlez les calculs du bulletin et le SIRET.
- Appelez l'employeur sur un numéro indépendant.
- Analysez chaque PDF ; lisez la carte de chaleur pour tout verdict « suspect ».
- Consignez ce que vous avez vérifié ; ne conservez pas les dossiers non retenus ; informez les candidats de l'usage d'un outil (RGPD).
- Appliquez la même procédure à tous les candidats, sans distinction.
Alternatives et protections
DossierFacile, service public, fournit des dossiers déjà contrôlés et un dossier certifié ; la garantie Visale et les assurances loyers impayés restent vos protections financières. Ces dispositifs et la vérification décrite ici se complètent : la procédure ci-dessus sert surtout pour les dossiers hors dispositif et pour les agences qui traitent des volumes. Le cadre complet est décrit sur la page dossier locataire.
Questions fréquentes
Quel est le document le plus souvent falsifié dans un dossier locataire ?
Le bulletin de salaire, majoré ou inventé, suivi du contrat de travail et de l'avis d'imposition retouché. Le bulletin se contrôle par ses calculs et sa cohérence avec l'avis d'imposition, qui lui se vérifie en ligne auprès de la DGFiP.
Puis-je demander un relevé bancaire à un candidat locataire ?
Non : le décret du 5 novembre 2015 l'interdit, comme l'attestation de bonne tenue de compte, le dossier médical ou l'extrait de casier judiciaire. Les justificatifs de ressources autorisés sont les bulletins, bilans, avis d'imposition, justificatifs de pension ou d'aides.
Un document signalé par le détecteur est-il forcément faux ?
Non. Un scan perd les métadonnées d'origine et peut ressortir suspect. Le score est un indice : demandez la version numérique originale ou vérifiez à la source avant toute décision.